日圓跌勢未停，外資熱錢不斷湧入，成為今年全球房地產交易最熾熱國家之一。我在年初曾說過，由2025年世博前兩年開始，日本會進入黃金期，結果一如所料，當地物業大受海外買家歡迎，單計今年第一季，外資對日本房地產共投入近九十億美元，按年增加43%。如果你以為買日本樓只得新加坡、香港、台灣及國內投資者，未免看輕了日本市場的吸引力，其實亞洲買家約佔三成，其餘是來自歐美的財團及豪客。

最近有客人問我，日圓一跌再跌，現時買樓會不會賺了租金蝕了匯率﹖近日每百日圓兌港元跌至5.2，創出三十三年歷史新低，等如七折買樓，不過仍然有人會想「可能有機會再跌」。雖然我們無法預知未來，但日本央行行長黑田東彥表示，日圓疲軟對整體經濟有利，同時亦可能擾亂企業計劃，所以日本政府會密切關注情況。換言之，日本會維持其貨幣寬鬆政策以支持日本經濟，但日圓會跌破5算關口嗎﹖相信未必，日本正留意日圓走弱對經濟帶來的影響，一切都在日本政府掌握之內。隨着美國加息周期完結，日圓跌勢或將逆轉，有意買日本樓的話，就要把握目前「賺價又賺匯」的時機。

長期投資降低風險

其實三年疫情，已經改變了很多人的買樓觀念，以往買海外物業大多為投資獲利，買家只看回報和升值能力，但現時海外物業被視為長期資產配置的一部分，同時作為海外的安全屋，有需要時可以由投資變為自用。因此當日圓貶值時，有錢人的想法是，過去沒有買，或沒有機會買的，目前正是入貨的好時機。最近買日本樓的客人，不會只看回報率，以往很多香港中介硬銷面積小、樓齡舊、位置遠的二手單位，這些低價值物業現已失去吸引力，客人寧願增加成本，選擇有發展潛力，地點方便、樓齡較新的物業，第一減低投資風險，第二可自用亦可保值，第三符合經營民宿條件，合資格申請日本居留權，為自己和家人未來鋪路。

一線城市租盤搶手

最受海外買家和財團垂青的投資地點，一定是人口密度高、人均收入強的一線城市，如東京、大阪、京都的黃金地段，租盤非常搶手，房屋入住率長期維持在九成以上，買入全幢物業或酒店放租，回報率更突破8%。我最近在新加坡一連兩天舉行日本物業博覽和講座，主打東京、大阪、京都的全幢物業、酒店及地皮，投資者的反應一次比一次熱烈，因為大家都愈來愈看得清日本市場的爆發力。今年海外買家投資日本房地產的金額比去年增加約一倍，而且不止外國人在爭，日本國內投資者對地產項目的投資額亦大幅增加三成，當全世界都對日本樓虎視眈眈之際，市場上的小型中介根本沒有機會分一杯羹，而我們手上還有不同項目任君選擇，這就是實力的表現！