踏入2024年，先祝大家新年快樂，今年勝舊年！過去一年，香港經濟環境不明朗，股價、樓價齊跌，驅使不少人重新部署投資策略。從去年尾開始，已不停有人問我關於海外物業前景、預測來年市況等等，我每次都毫不猶豫分享經驗。在目前環境下，我不建議高風險投資，所以我最睇好的依然是日本和英國物業，我相信英國樓的表現繼續平穩，而日本樓則進入起飛階段，尤其大阪將會是2024年的焦點。

坦白說，2023年大阪的勢頭比我預計的更強勁，去年初我認為大阪這煲水會慢慢升溫，結果超出預期，一撻即着。我相信連日本政府亦估計不到，世界各地的遊客會一湧而入，所以開關之初才會出現排四、五小時的入境人龍。不過日本人反應快、效率高，很快已解決了問題。日本海關今個月起更利用人臉識別技術，簡化機場旅客的入境手續，以應對急升的旅客量，第一階段在東京羽田機場試行，評估試行效果後，稍後將推展到全國機場。

三招催谷旅遊業

回想去年，日本旅遊業遇上不少挑戰，先是復常後人手不足，再有排放核處理水事件，起初業界確實擔心過會讓部分遊客產生顧慮，但事實證明愛日本的人遠比怕的人多。如果大家最近一年有到過日本，可能都會發覺訪日旅客跟疫情前有所不同，以往單單國內旅客已佔整體遊客的30%，但經歷三年沉澱，日本旅遊業尋求轉型，不斷創建新景點，舉辦大型戶外活動，成功吸引來自美國、歐洲、澳洲、東南亞等地的遊客。因此大家會看到，日本政府近年落力將大阪打造成旅遊中心，希望將集中到東京或京都的旅客流向大阪，一招全年合法經營民宿，再加一招世博還不夠，再來絕招賭場度假村，日本旅遊之城的地位非大阪莫屬。

坐落激罕地段

去年到日本的外國旅客大約有七成來自亞洲，日本酒店業界期望開拓更多市場，因為歐美遊客的逗留時間較長，旅程消費更多，而每日聚集的旅客數量則減少，有助緩和個別地區觀光客超出負荷的情況。事實上，今年入住FMI Japan旗下民宿的旅客愈來愈國際化，去年我在The Peak Shinsaibashi親身接待過一位美國客人，他租住了一個月，期間到京都遊玩，他說京都住宿昂貴，相比下寧願住在大阪，即日來回更划算；今年二月他將會再來The Peak Shinsaibashi住一個月，以行動給予我們讚賞及肯定。

2020年落成的The Peak Shinsaibashi是FMI Japan開拓大阪市場的好開始，同時令我鎖定目標，希望將來有更多機會在心齋橋插旗。終於，去年買到一幅距離地鐵站只有三分鐘步程的地皮，成為我們的最新項目The Peak Shinsaibashi Prestige。這個項目位於心齋橋黃金地段，位置極佳，我稱之為一生難求的激罕地段，以民宿出租，預期淨租金回報率高達六厘，打破「高風險高收益，低風險低收益」的投資慣例！