日圓匯價再次出現新低，兌港元跌至4.9水平，不但外幣兌換店外日日大排長隊，我們大阪物業展銷會的粉絲亦愈來愈多。我形容客人是粉絲一點也不誇張，近半年來，我們平均每個月舉行三場展銷會，當中有很多經常捧場的熟悉面孔，尤其最近兩星期日圓跌穿5算，一些本來心大心細的客人都變得積極起來，因為日本官員一再表態試圖減慢日圓貶值，大家都擔心錯失低匯率入市的良機，希望能夠抓緊機會。

日圓累積跌過五成

這我們有很多客人都是資深投資者，大家都經歷過2011年日圓兌港元升穿10算的年代，如今眼見日圓低至4字頭，怎麼可能不心動﹖雖然近年日本樓價快速升值，比起當年升超過30%，而日圓匯價累積跌超過一半，一加一減之下，日本新樓的售價比十多年前便宜兩至三成，換言之投資成本更低，所以根本不用左計右計，現在正是買日本樓的最佳時機。事實上，世界各地的投資者都在做一樣的決定，看馬雲旗下的雲鋒基金，最近也宣布出資一千億日圓投資日本房地產。

集中火力投資大阪

我們在展銷會上經常被客人問到為何主力推大阪物業，東京樓不是比大阪樓更有價值嗎﹖的確，東京都23區的樓價今年真是狂升，但從投資角度看，趁高入市絕非聰明策略，投資最重要是看回報率，與其搶高價，不如集中火力投資大阪，趁樓價未飆高時低價吸納。

FMI十年前初到日本發展，起初亦選擇落戶東京，但投資要看形勢，在2018年後，日本接連實施民宿新法，宣布舉行2025大阪世博，又倡議興建夢洲賭場，在這三大利好因素下，大量海外資金流入大阪，令東京和大阪的投資環境在這兩年間產生非常大的變化。以我們公司為例，以前東京和大阪的物業成交量各佔一半，現時大阪佔了八、九成，因為客人投資買樓，必然想爭取更高回報，大阪物業可以作為特區民宿全年出租，比起東京民宿只限經營半年甚至更少日子，在大阪投資經營民宿的吸引力相對增加。

鬥智鬥力爭買地

最近半年在日圓匯價的推動下，大阪物業更加渴市，不但香港、新加坡的客人出手快，台灣、國內的投資者亦加入戰團，很多客人不是一個一個單位買，而是買入一整幢物業再發展，價格大約由一千萬至數千萬港元不等；也有客人經我們買地，再委託我們包辦建築、設計及管理。因此我們經常要四出搶地，有時我覺得自己好像在玩現實版大富翁，我和對手各自盤算最想要的地段，過程中要考慮自己和對手的實力，還要應付各種變數，每幅地都要鬥智鬥力才能到手。慶幸的是，FMI在大阪已經建立了名聲，也擁有非常優秀的團隊，才有機會接二連三投得好地，讓我們帶着大家一起參與這個日本限定的大富翁遊戲。

日圓貶值而日股強勢，吸引海外資金流入，引發國內外投資者積極購買房地產。