【英國買樓必讀篇】英國買樓程序總覽

英國買樓成為香港人2021年投資熱話，無論上車盤、用家盤、豪宅、洋房等各類型住宅單位，英國樓價均錄得可觀成交。港人在倫敦買樓的成交額佔當地物業市場4%，買樓數量較開放BNO簽證居留政策前增長近一倍半，預料下半年交投持續活躍。雖然香港人買樓經驗豐富，但在英國買樓是另一套模式，準買家需暫時放低舊觀念，由英國買樓程序開始，逐步了解英國樓價趨勢、英國買樓稅項以及英國買樓注意事項等，以部署英國買樓不敗策略。

1. 2021年是英國買樓好時機 ? 

英國房屋長年供不應求，儘管近年接連出現脫歐、樓市泡沫爆破、疫情重創經濟等種種憂慮，但以上利淡因素似乎未有影響英國樓價。相反，在英國政府的救市措施下，不但消除了部分英國物業投資的不明朗因素，甚至推動英國樓價持續上升，激發港人在英國買樓的意欲。根據英國稅務海關總署的統計數據，2021年截至目前為止，英國房地產交易量遠高於疫情前水平，英國樓價連續多月創新高，且未有因印花稅假期結束而下跌。隨着疫情改變民眾的住屋需求，加上政府貸款計劃及低利率環境，而造就的英國買樓税項優惠，可預計英國買樓熱潮仍舊不滅，英國樓價在未來仍有上升空間。

2. 十大英國買樓流程  

一、了解英國買樓資訊

英國買樓流程第一步，先按個人需要搜集英國買樓資訊，了解英國不同城市的居住環境、天氣、物價、校網、工作機會等，收窄範圍後集中搜尋心儀地區的樓盤和樓價。

二、 評估個人供款能力

英國樓價近年持續上升，買家入市前需作出資金預算，計算個人供款能力，了解英國買樓按揭成數，以制定適合自己的方案，買家亦需配合英國買樓流程，預早申請含英國買樓税項在內的買樓資金。

三、 實地或遙距睇樓

鎖定目標後，可透過代理安排睇樓。香港準買家在英國買樓可透過視像遙距睇樓，以及上Google Earth視察樓盤附近的實際環境。

四、 達成買賣協議

根據英國買樓程序，購買一手樓和二手樓的流程略有不同。達成協議後，購買一手樓的準買家會收到地產代理發出的預留信（Reservation Form），二手樓買家則收到銷售備忘錄（Memorandum of Sale），以便申請英國買樓按揭。

五、 支付訂金

如透過香港地產代理在英國買樓，一般需支付訂金，金額約1,000至5,000英鎊不等。

六、 委託律師辦理手續

在英國買樓必須聘請代表律師處理法律事務，買家可通過地產代理轉介，律師會代為安排付款時間表，跟進每項英國買樓程序以及英國買樓注意事項。

七、 申請按揭

買家如未能一次過繳清樓價，可向香港或英國銀行申請英國買樓按揭。銀行會先對物業進行估價，並索取買家基本資料、入息證明，然後發出初步貸款同意書（Agreement in Principle）。

八、 簽訂正式買賣合約

簽訂買賣合約，並支付英國買樓首期，首期約為樓價10%至20%，存放於發展商律師樓戶口內。買家或需按合約條款分期繳付部分樓價，並為物業購買保險。

九、 收樓及驗樓

如購買現樓，通常在支付訂金後兩至三個月內可完成所有英國買樓程序。如購買樓花，律師會通知買家收樓，屆時買家可到當地驗樓或委託驗樓師代辦，之後安排確實收樓日期，銀行會把貸款餘額交付發展商。

十、 交易完成

完成整個英國買樓流程，買家需預留款項支付律師費及於英國買樓的稅項。

3. 認清英國買樓稅項 

在英國買樓程序中，除了要準備首期，英國買樓稅項也佔重要一環。於英國買樓，須繳付多項英國買樓稅，包括買樓前繳交的印花稅（Stamp Duty Land Tax），買樓後繳付個人所得稅（Income Tax）、市政稅（Council Tax）以及資產增值稅（Capital Gains Tax）。因此在英國買樓前除了要留意英國樓價、英鎊匯率和利率外，還要計算英國買樓稅項，以免超出預算。

一、印花稅

英國買樓的印花稅門檻為125,000鎊，英國樓價125,000鎊以下的物業可豁免繳交印花稅，而125,000鎊以上物業的稅率由2%至12%不等。英國樓價達125,000至250,000鎊的物業稅率為2%，而英國樓價達1,500,000鎊以上物業稅率為12%。

如買家擁有多於一個物業，須按照英國印花稅率額外增加3%稅項，即英國樓價125,000鎊以下物業徵收3%，125,000至250,000鎊物業徵收5%，如此類推。

二、個人所得稅

不論英國居民還是海外投資者，在英國買樓收租要繳交個人所得稅。個人所得稅分有三個等級，如買家持英國護照，首12,500鎊享有免稅優惠，12,500至50,000鎊稅率20%，50,000至150,000鎊稅率40%，150,000以上稅率45%。海外買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後，每年須按收入繳交20%至45%個人所得稅。

三、市政稅

市政稅是其中一種需要每年向所屬地方政府繳交的英國買樓稅項，主要用作支付地方政府公共設施費用。稅額根據英國政府的社區等級設定，市區稅率較貴，郊區稅率較低，一般市政稅每年約1,400至1,800鎊，分10期繳交。

四、資產增值稅

業主若出售或放租物業須繳交資產增值稅，免稅額為12,300鎊。稅率按照個人所得稅率釐定，如個人所得稅率低於20%，資產增值稅率為18%；如個人所得稅率為40%或以上，資產增值稅率為28%。

4. 英國買樓注意事項 

香港買樓的額外開支一般只有印花稅、律師費及代理佣金，但英國買樓流程較繁複，買家除了支付英國樓價及英國買樓稅項外，雜費開支也不少，以下是常被忽略的英國買樓注意事項及費用。

一、英國買樓首期分兩種?

在英國買樓流程中，買家需向發展商或業主支付英國買樓首期。購買一手與二手樓的「首期」不同，一手樓買家需支付的英國買樓首期約在10%至30%之間，通常在申請按揭前支付。二手樓買家所支付的「首期」是訂金，一般約10%，買家在簽署買賣合約時向業主繳交。

二、英國買樓費用知多啲

• 律師費

為簡化英國買樓程序，港人在英國買樓大多透過代理進行交易，並由代理轉介當地律師，買家需預留一筆律師費，一般約1,000至2,500鎊。律師的工作範圍包括處理英國買樓流程中的法律事務、協助買家與承造按揭銀行的金錢往來，代為收取英國買樓首期、安排簽署買賣合約、協助遞交證明文件等。

• 按揭申請費

不論透過香港銀行或英國銀行承造英國買樓按揭，銀行均會向買家收取一筆安排費（Arrangement Fee），費用可高達2,000鎊。部分銀行亦會收取物業估價費（Valuation Fee），約300至500鎊。

首次置業的買家多由地產代理轉介按揭經紀（Mortgage Broker），以便向銀行爭取更高按揭成數及利率優惠，一般服務費約1,000至1,500鎊。

• 測量費

英國買樓程序相當嚴謹，如購買二手樓，需要一份由當地測量師發出的詳細建築報告，以證明房屋結構安全。測量費（Surveyor Fee）一般約200至500英鎊。

三、永久業權與租賃業權

英國買樓有分為永久業權（Freehold）和租賃業權（Leasehold），前者的地皮由業主永久擁有，此類永久業權物業的樓價一般較稍高；租賃業權的土地擁有權具有年期限制，主要分為90年及120年業權，持有者每年需繳交地租（Ground Rent）及維修費。

若想到英國買樓就需要熟讀英國買樓注意事項和程序，或聘請可靠的英國買樓代理提供協助。