四個月內我已去了三次日本，未來三個月亦排了三次行程，報復式赴日，感覺很爽！可能真的太久沒有返鄉下，每次感受都不同，而日本神奇之處是你隨便就能找到有質素的東西，無論是吃一碗麵、飲一杯清酒或浸一趟溫泉，都能讓你讚歎不已。最近一次大阪公幹，感受亦特別深，因為那是突如其來的行程；事緣在新加坡完成展銷會後，有幾組客人想到大阪實地視察，恰巧我正與香港的投資者及一位台灣Banker有同樣的計劃，心想倒不如來一次國際睇樓團，一次過滿足大家。

最近就有一間英國發展商大灑金錢在香港舉行為期兩周的展銷會。這個發展商跟我們合作了很久，他們有不少項目特別是洋房別墅，都是我們為他在港做銷售。而去年我們舉行英國物業博覽後，我有跟他們分享心得，我說市場上人人都說自己有全方位服務，但實際上是否如此？與其讓人魚目混珠，不如自己一次過「晒冷」，告訴人我們與別不同的地方。

傳統上，倫敦是由Zone來區分，但同時都存在一個說法，北面貴過南面，西面又貴過東面，但隨着城市發展，有些地方已打破了框框，位於倫敦Zone One泰晤士河南岸的象堡 Elephant and Castle，是南面舊區活化的成功例子，而我更見證了它由一個甚麼都沒有的地區搖身變成一個華麗市鎮。事實上十多年前，並沒有太多大型發展商會發展南面與東面，但選中象堡作為龍頭發展項目的發展商Lendlease，可謂相當有眼光。他們用了超過十年時間，投入巨大資金，打造大型樓盤Park & Sayer，加上英國政府Southwark Council的二十五億英鎊的活化計劃，今天的象堡已經脫胎換骨，華麗轉身！

日本的流年如何？我會以守得雲開見月明來形容，她犯了三年太歲，今年可謂吉星高照，時來運到！世界級喜事「大阪世博」即將到來，簡直能以「無敵」來形容日本的未來。

英國今年應該是沖太歲了，行了兩年大運，今年雖有小吉星，但凶星亦隨之而來。前兩年的吉星當然是BNO政策，這顆吸納了無數人才與錢財之星，今年應該稍為轉弱，但只要BNO政策不變，運勢仍在，因香港人始終喜歡英國。

踏入兔年，大家最想做的就是跳出虎年的陰影，以各種方式加強來年的運勢，連國家與國家之間也密密出招吸納人才與錢財。我姑且在此充當海外地產「風水師」，預測一下幾個國家的地產運程！

香港人有多喜愛日本？去年十月通關後已充分反映出來，根據日本本國旅遊局一月數據顯示，香港人於去年第四季在日本的總消費額達四十四點九億港元，排名全球第二，人均消費達一萬六千港元，排名第一！對於這種報復式消費，其實我並不感到驚訝，因為我都是貢獻者之一，反而讓我感到驚訝的是香港人對置業日本原來存有不少負面想法。