做銷售最怕就是「埋門撻Q，明明洽談的過程非常順利，客人的疑慮又化解得很成功，但偏偏在最後一刻出現變數，煮熟了的鴨子突然飛走，徒勞無功。雖然我們很多時候不可以確保所有事情都能成功，但最好要清楚最終曲finale的重要性；一道菜就算廚師煮得有多好，若上菜時間搞砸了，色香味都會受影響；一個出色的控球員，埋門缺乏信心都會射失！不過，煮熟的鴨子飛走，在我看來，有時損失會是客人。我見過不少客人明明已經手握優先權，準備入場揀單位，但突然反回Step One的問題，莫名奇妙由頭問起，錯過時機，心水單位被人買下，然後耿耿於懷，再也走不出陰影。

最近回新加坡做日本物業展銷會已成為我的日常，連新加坡的朋友都習慣我老是常出現，笑說現在新加坡人興起買全幢日本樓，都是因為我的緣故，哈哈！朋友太抬舉了，但他們只說對了一半，因為新加坡人已經進級了，現在的客人是想在大阪買地起樓。今次展銷會就火速賣了一塊在心齋橋，位置相當優越的住宅用地，並且我們會為客人設計、興建。這次的成交過程真的非常刺激，我收到大阪團隊有新地皮的消息時，是星期六展銷會的早上，當時手上沒有太多資料，在講座中，我心血來潮跟在場的客人說有塊靚地，詢問大家有沒有興趣？誰知真的有客人有反應，然後大阪團隊立即行動，三天後的星期二早上，我跟這位客人吃過早餐，合約便簽訂了！整個大阪、新加坡與香港的團隊都非常開心，大家這段時間的努力，終於獲得成果！

剛從大阪回來，這次大阪行半年前已計劃，原意是帶契爺輕鬆吃喝一番，誰料近月大阪物業市場開始火熱，幾天假期全部用來工作，先帶新加坡同事與分銷商視察公司項目，再與三組新加坡投資者洽談全幢物業買賣，然後與日本的大地主見面，連東京團隊都來開會，最後Marketing同事好像覺得我還有空閒時間，還突發在自家民宿The Peak Shinsaibashi內與公司代言人方健儀小姐做FB直播！整個旅程密密麻麻，氣都喘不過來，但心情出奇地興奮！

大阪賭場所賜，短短兩星期，我的腦袋像被打開了一樣，忽然出了千條萬條思路，有很多想法都覺得可行；同時跟大大小小的投資者碰過面，包括基金公司、家族基金、擁有幾千萬至幾十億身家的個人客戶，大家均設法想在大阪插旗。此刻我真的很慶幸我們在日本擁有開發商牌照，起樓均受日本法例監管，這是非常重要的，除證明我們的實力，亦是對買家的一個保障。

新加坡國家雖小，但做甚麼都好像要拿第一！最近他又榮登世界榜首，今次讓世界驚訝的是他瘋狂提高海外買家第二套房的印花稅，由百分之三十加到六十！一個一千萬的物業，海外買家就要即時多付六百萬（新加坡樓一經成交便要馬上付印花稅），比全球任何一個世界級城市還要高很多，紐約是百分之十八點二五，倫敦是十二點五二，香港算貴但都只是百分之三十，相比之下，東京簡直是極便宜，只是百分之二點零六！

你去了日本沒有？準備今年去多少次？公司有同事已經計劃去第三次了！而我基本上每個月都會去一次大阪，感覺實在很爽！我除了感受到旅客數量的變化，亦留意到旅客與以往的不同。以大阪來說，旅客最大的分別是多了大量外籍客人，如歐洲、美加、韓國、星馬泰，甚至越南客人都多了，忽然間像提早進入了世界博覽會。