最近經常跟客人談日本投資，發覺仍有不少人對「經營管理簽證」好奇，大家都問取得簽證是否等於能移居日本，答案是不等於；但取得簽證後成功入籍兼取得永住權，是有可能，但絕對是一種考驗。日本並非移民國家，本身沒有投資移民政策，移居日本沒有即時、直入的捷徑，很多人會通過留學、工作、結婚等才得以在日本居住。但日本在二○一五年推出經營管理簽證計劃，對外國人放寬創業限制，可將現有生意帶到日本拓展，或將資金帶去發展新事業。申請人只需投資五百萬日圓開註冊公司，業務類型沒有限制，但要證明有實際業務營運，每年收入不少於四百萬日圓，以顯示申請人在日本有足夠謀生能力。合資格者可申請居留，並可帶同配偶及未成年子女前往，享有等同日本國民的社會福利，包括教育、醫療、健康保險等。經營管理簽證的首簽有效期是一年，續簽則根據公司營運情況而定，一般是一、三、五年。住滿五年可申請入籍，滿十年可申請永住權。

很多人以為我們賣一幢幢日本樓好輕鬆，並不了解我們是經歷過多少難關才走到今天，開發日本樓，我們真的是有血有汗。我做日本開發商的原因是我不甘心幫人賣貨尾樓，以前幫日本人賣樓只能賣貨尾，有些甚至會限制賣多少間，當想到自己辛苦在香港開拓了日本物業市場，卻沒有貨賣，這讓我難以忍受，與其等運到不如自己起樓！我做事向來全力以赴，要做就要一鳴驚人，我選中涉谷作為我開發的第一幢樓，而且位置就在著名的十字路口附近，名符其實是旺中帶靜，我的地產雷達即時響起，告訴我這個位置是不敗的。但以一個外國人在日本起樓一點都不容易，先不說跟日本人溝通有多難，光是了解各類許可證、牌照都已非常費時；不過當看見大型發展商紛紛在附近插旗，我就知這自己沒有決定錯，結果這幢名為Shibuya Hilltop的項目在很短時間sold out，買家當中更有台灣名人呢 。

四個月內我已去了三次日本，未來三個月亦排了三次行程，報復式赴日，感覺很爽！可能真的太久沒有返鄉下，每次感受都不同，而日本神奇之處是你隨便就能找到有質素的東西，無論是吃一碗麵、飲一杯清酒或浸一趟溫泉，都能讓你讚歎不已。最近一次大阪公幹，感受亦特別深，因為那是突如其來的行程；事緣在新加坡完成展銷會後，有幾組客人想到大阪實地視察，恰巧我正與香港的投資者及一位台灣Banker有同樣的計劃，心想倒不如來一次國際睇樓團，一次過滿足大家。

最近就有一間英國發展商大灑金錢在香港舉行為期兩周的展銷會。這個發展商跟我們合作了很久，他們有不少項目特別是洋房別墅，都是我們為他在港做銷售。而去年我們舉行英國物業博覽後，我有跟他們分享心得，我說市場上人人都說自己有全方位服務，但實際上是否如此？與其讓人魚目混珠，不如自己一次過「晒冷」，告訴人我們與別不同的地方。

傳統上，倫敦是由Zone來區分，但同時都存在一個說法，北面貴過南面，西面又貴過東面，但隨着城市發展，有些地方已打破了框框，位於倫敦Zone One泰晤士河南岸的象堡 Elephant and Castle，是南面舊區活化的成功例子，而我更見證了它由一個甚麼都沒有的地區搖身變成一個華麗市鎮。事實上十多年前，並沒有太多大型發展商會發展南面與東面，但選中象堡作為龍頭發展項目的發展商Lendlease，可謂相當有眼光。他們用了超過十年時間，投入巨大資金，打造大型樓盤Park & Sayer，加上英國政府Southwark Council的二十五億英鎊的活化計劃，今天的象堡已經脫胎換骨，華麗轉身！

日本的流年如何？我會以守得雲開見月明來形容，她犯了三年太歲，今年可謂吉星高照，時來運到！世界級喜事「大阪世博」即將到來，簡直能以「無敵」來形容日本的未來。

英國今年應該是沖太歲了，行了兩年大運，今年雖有小吉星，但凶星亦隨之而來。前兩年的吉星當然是BNO政策，這顆吸納了無數人才與錢財之星，今年應該稍為轉弱，但只要BNO政策不變，運勢仍在，因香港人始終喜歡英國。