最近分別被東張西望及星島日報採訪有關日本經營簽證的問題，原因是近期有香港人誤信網上宣傳，透過經營粥店及雞蛋仔美食車加盟店申請經營簽證移居日本，最終被騙。每次聽到這種新聞，都覺得很無奈，其實無論賣粥、賣雞蛋仔，甚至賣平價二手日本樓，都是換湯不換藥的手法，利用大眾貪平、怕煩、求走心切，一旦收錢，就以一大堆藉口推搪了事，我只能說騙人的生意最容易做！

作為一個在香港打拚了十六年的地產界一分子，代理香港樓一直是我的夢想，之前時機未到，今年終於在天時地利人和之下，踏出代理香港樓的第一步。

每年七月第一個星期，無論我有多忙，無論我身在何方，都必然抽半天時間與整個團隊，包括香港、新加坡和日本同事一起開mid year review meeting。一般公司會在年頭開啟動會議制定年度目標和計劃，但我習慣每半年一次，因為在年頭定下目標，直至年尾才檢討，到時只能交代做到或做不到，沒法改變結果，在我看來毫無意義，所以我要在年中檢討，像學校每年考一次中期試、一次期終試，如果中期成績已達標，下學期就繼續做好，如果中期成績未如理想，在下學期還有機會追。

上兩個星期，分別接受了 TVB 不同節目的訪問包括財經新聞透視、東張西望 以及上週五財經 Chit Chat 的直播訪談，主要圍繞日本以及英國物業最新市 況。財經新聞透視主要是分析日圓匯率下跌，如何影響投資者轉向房地產市 場，正面地讓大眾了解兩者的關係。近兩三年，大阪物業價格明顯上升了， 不少資深投資者很早就把握機會入市，但我經常說當一個市場開始有利好消 息，出現有利可圖的局面，假冒偽劣便隨之而來，就像餐廳必有曱甴一樣， 而東張西望的個案正正揭示了其中一個陷阱。

從大阪匆匆回港參加《東周刊》傑出領袖選舉頒獎禮晚宴後，第二朝我又趕早機飛上海，為FMI Japan上海分部開幕禮及記會者作準備。很多朋友聽說我們在上海開設辦公室，都問為甚麼是FMI Japan，而不是FMI﹖因為我們發現買日本樓的客人當中有很多上海人，有些住香港，有些住新加坡，甚至有些直接走到我們大阪總部買樓。根據資料，去年到日本旅遊的中國遊客中，有四成來自上海，因為由上海飛大阪只需兩小時，很多上海人對大阪有情意結，不少家長會送子女到大阪讀書，我認識的都有好幾個。

上星期，日本不動產研究所公佈了全球十五個主要城市住宅樓價的升幅排名，以二零二三年十月至二零二四年四月的半年間升幅率計算，大阪首次與東京並列第一。這是自二零一零年開始調查以來鮮有的情況，原因是大阪一直受到國際上的低估，在日圓貶值、海外資金流入，以及日本股市處於歷史高位下，引發國外及日本富裕階層均積極購買房產，大阪急速起飛當是意料之內！事實上，自去年四月二十六日公佈賭場在大阪興建後，多間新加坡上市公司包括CDL及 Capital Land早已進駐， LVMH酒店及購物綜合大樓亦已在興建，這些都不是等閑之輩。更厲害的是QIA 卡達投資局，中東領先主權基金，剛亦宣佈預計投資八十兆日圓到日本市場，QIA直至二零二三年十月，管理超過四千七百五十億美元資產，其亞太地區投資主管在接受日本經濟新聞採訪時表示自二零二一年以來，在日本的投資增加了一倍，更表示對投資領域沒有限制，將積極投資企業及房地產。