離開倫敦，我的首選就是伯明翰。伯明翰是僅次於倫敦的英國第二大國際化大城市，人口與面積均僅次於倫敦，地處英格蘭中部、在倫敦至利物浦的鐵路幹線上，交通四通八達。伯明翰作為一個極為商業化的城市，在生活圈上可以自成一角，更是全國最大的購物中心，博物館與運河眾多；加上當地亦有獨立的市政、商業機構和多所英國頂尖大學，包括英國第一所「紅磚大學」University of Birmingham，所以不少英國年輕人也主張到消費水平較低的伯明翰市發展，令當地的單身租賃市場長期旺盛，開放式及一房單位特別受歡迎。

倫敦的活化故事是可歌可泣的，當中有不少地方從一開始的寂寂無名，搖身一變成為舉世聞名的地區，就像前身為船塢的Canary Wharf、以前是工業區的King's Cross一樣。在倫敦東部的Stratford也不例外，經歷了多年的改造，有幸成為2012年倫敦奧運主場，得到了浴火重生的機會。

在上年8月英鎊兌港元剛突破10算時，我曾從過往一年匯率走勢中預測英鎊當時會挑戰180天的10.26價位，及後就是一年的10.5高位。現在看來，這個估計還是有點保守，在短短半年間，英鎊就飆升至高峰10.99的位置，雖然美國國債收益率飆升導致匯率有些回落，但英鎊仍然高企10.75，逼近3年高位。你問我英鎊到底到頂了嗎？絕對沒有，所以，我再一次奉勸打算在英國置業的準買家，「換錢」要趁早。

提起日本，必定會首先聯想到東京和大阪，兩地雖然同時是日本的大城市，但特色卻是截然不同。而在海外物業市場這一環節，兩地更是各展所長。不過，鍾愛日本的投資者們，其實也會放眼更多其他地區，因為投資日本的可貴之處在於，每個地方都有其獨有的價值，而不能被其他城市取代，而名古屋正正就是其中之一。

今天剛收到泰晤士報消息指英國印花稅假期可能會延長至今年6月，而且通過的機會很高，但大家也不要因此鬆懈，放慢睇樓的步伐，因為按揭審批需時，如果3月還未做好決定，基本已無緣印花稅假期。但你問我印花稅假期是否左右投資英國樓的主因？非也，如果能在印花稅假期內買到心頭好當然最好，但投資要看長線，若果只為節省15000鎊而買下破舊、無發展空間的現樓，結果5年後跑輸大市，那豈不是「贏粒糖，輸間廠？」

就我而言今年將是最考驗投資者警覺性（Alert）和靈活性（Flexibility）的一年，在環球經濟轉差下，很多過往強勢的豪宅區表現未如理想，包括倫敦Zone 1 Hyde Park和Kensington物業跌幅都近兩成，反而很多入場門檻低、尤其是新興活化區在「疫」市更受新晉投資者的青睞，樓價節節上升，海外投資者絕對要時刻對市場留神才能找到新世代的「潛力盤」。那麼在「疫」市下備受關注的倫敦樓市又有哪些地方跑出？數據上，Croydon正是大贏家。