若論在疫情期間最穩健的海外房地產市場，必定少不了英國和日本，皆因兩地同樣經歷了多次封城和疫情爆發，但樓市卻持續暢旺，樓價接連攀升。尤其是日本，雖然有很多不利因素影響經濟，但東奧仍在困難重重下成功舉辦，防疫措施加強後亦屢見成效，可見日本作為全球第三大經濟體的驚人韌力。加上，日本物業市場之所以能夠站穩住腳，除了有賴政局穩定及低利率環境等因素之外，其本地需求亦相當強勁。

年末將至，回顧一年來海外物業市場的環境，對比去年似乎沒有太大的變化，即便在經歷了幾度封城狀態後，英國和日本的樓市還是意料之內的熾熱。不過，英國樓市有本土和移民人士雙管齊下的催谷，樓價上升也是由屋類物業為主導，跟本土需求為主要的日本情況有點不同。日本面對的除了是疫情，還有政治環境的變化，但這些卻無獨有偶地成為了刺激樓市的利好因素。

日本地產資訊網站SUUMO最新發表的2021年度日本人最希望居住的都市榜（關東版），對象是居住在關東圈1都4縣（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣、茨城縣﹚的20歲至49歲人士，橫濱繼續位於榜首，連續四年排行第一。 對於這個結果，我並不意外，就像英國人愛住「Home Counties」一樣，橫濱鄰近東京、而且樓價相宜、環境優美，日本人自然也喜歡居住在橫濱，日間來往東京通勤。

香港人投資日本樓也是近幾年才開始流行，話雖如此，還是有很多人對此感到不解，也不明白為甚麼投資日本樓是將會是市場所趨。其實這股熱潮也不是一時興起，而是配合了天時地利人和所造成，而現在就是它的最佳時機。

我投資房地產有個心得：千萬不能動感情！說到底，單位再好再華麗也只是投資產品，當客觀因素告訴項目已沒升值空間，放售就是唯一選擇。而且，二手樓樓齡一長，升幅就追不上大市，轉售也變得困難，所以我多年來投資房地產時都喜歡將年期定在5至10年，看的就是這段時期的升值要素，太長遠、太空泛的發展計劃我都看不入眼。反面例子就是2006年號稱耗資千億美元的馬來西亞依斯干達經濟特區（Iskandar Development Region），它在我看來就是空中樓閣，計劃不合理，年期過長，比起發展更像一項面子工程。

疫情改變了全世界的消費模式和生活習慣，正如早前經常提及，這兩年間英國人對於居住空間的需求產生巨大變化，不少人渴求搬遷至較大的居所，炒熱了英國物業市場。而在世界的另一邊，日本的東京亦有類似的現象。