要賺取四厘回報，別妄想能進駐倫敦核心區，但正如黎明金句「核心外圍是核心的內圍」，在距離倫敦市中心半小時車程以內的地區，在未來將會成為核心的一部分。我們早在兩三年前已看準横貫鐵路（Crossrail）沿線屋苑的潛力，與英國著名發展商合作銷售十多個鐵路屋苑，包括倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）、斯特拉特福（Stratford）、白教堂（Whitechapel）、胡列治（Woolwich），以至鐵路西行的終點站雷丁（Reading），眾多項目的銷情都非常理想，當中部分項目經已收樓並出租，租金回報達四至五厘，未來更可賺取物業升值的差價。

近幾個月，不論朋友還是客戶，都對英國樓市充滿疑問。我經常強調，買海外樓是長線投資，並非一年半載的短炒，正如香港的家長們，在現時英國政治經濟不明朗的情況下，也沒有動搖送子女到英國升學的決心，因為大家相信的是制度，以及未來的前景。選擇在英國居住或置業的香港人，大部分都希望為子女提供一個更好的教育環境，因此名校區的物業永遠有價有市。優質校區能帶動樓價，正如九龍塘的樓價和租金抗跌力強，逆市中仍居高不下。在英國，Kent（肯特郡）是名校區的代表之一。

不論是投資房地產也好，投資股票也好，要笑到最後成為終極贏家，必須要有正確的投資心態與觀念。我經常都會提醒我的客人，投資時不要貪心，更不要有希望可以賺到盡的心態。早前英鎊匯價急瀉，兌美金一度跌到1.035，創下37年新低。當時有客人跟我說，等到兌美金1比1時便會入貨。我夠膽說，假如英鎊兌美金跌至1比1，你都不會夠膽入貨！現時英鎊兌美金再次升穿1.13水平，我肯定你更加不會買，因為心態上你會覺得現在才買便「蝕」了。投資海外物業也一樣，現時縱使英鎊兌美金再次升穿1.13水平，仍然比起上年同期跌逾20%。機會不等人，現時機會難得再次出現了，你又有沒有勇氣去把握呢？

全球經濟動盪，面對俄烏戰爭推高能源和糧食價格、通脹嚴重、中國的「清零」拖累經濟等等，很多人都不知應該將錢放在何處投資。股市下跌，加密貨幣市場持續低迷，要將錢放在銀行嗎？儲蓄利率最多只有三厘多，通脹都追不上，身家只會自動縮水。「磚頭」永遠是最佳的保值、避險功具，再者現在英國的租金回報愈升愈有，倫敦周邊地區租金回報可達5.5厘。

近日英鎊持續疲弱，更一度創37年新低，對於正在計劃移英或投資英國物業的港人來說，當然是一個千載難逢的好時機。我們集團在今個月初舉辦了英國置業及地區分析博覽，一次過介紹英國六大熱門地區，全日更吸引近700人次入場。礙於博覽會當日時間有限，一些我自己很喜歡的英國Home Counties都未能為大家一一介紹，當中包括查詢度相當高的Milton Keynes。作為倫敦的通勤城市，Milton Keynes是不少人的首選。而以樓價來說，3及4房全新屋苑式洋房別墅的入場價約45萬鎊，若以現時英鎊匯價計算，即港幣400萬便已可在當地住大屋了！如果你並不是打算自住，而是想到有「投資天堂」之稱的倫敦作長線投資的話，我會介紹你到西倫敦Acton W3這個地方。

過去兩年，英國樓價曾升近最高頂位，平均升幅超過兩成。如今英國經濟受到衝擊，匯率加上樓價走低，倫敦樓變相減價近20%，出現了一個難得的低價入市機會，回歸倫敦市場。當然，倫敦不同地區的樓價差別極大，核心靚區的天價樓，對一般用家來說可能五折也買不到，與其要花一大筆印花稅，不如在倫敦新發展區買兩個細價單位，各收5%回報更加吸引。最近向客人介紹西倫敦W3 Acton，但近年受惠於Crossrail鐵路開通，促使倫敦交通局（Transport for London, TFL）投資10億英鎊發展社區。