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過去兩三年,倫敦樓價受疫情影響升幅放緩,復常後又遇上匯價大跌,物業變相大平賣。根據萊坊的數據顯示,不少熱門地區的「折扣率」接近兩成,若以2014年時英鎊兌美元相當於1.71美元計算,現時肯辛頓(Kensington)和梅費爾(Mayfair)一帶折價45%,諾丁山(Notting Hill)更超過50%。倫敦豪宅發展商Euroterra Capital集中發展海德公園附近的貴價地,最近開售的Kensington Park Corner,正位於《摘星奇緣》中的經典藍色大門對面,是諾丁山市內的黃金地段。

全球陷入經濟危機,俄烏戰爭引發的能源危機、股市急瀉、通脹攀升,很多人聽到「投資」兩個字都怕了。我一向都相信「有危自然有機」,經濟好的時候買甚麼都不會輸,經濟差、高通脹時更要逆向思維思考和分析應該將錢投資到哪裏去。早前英國國家統計局公布的通脹數據,9月份消費者價格指數(CPI)同比上升10.1%,高於8月份的9.9%。一般人看到的是,通脹下買甚麼都貴,我看到的是,愈來愈多年輕人因為通脹擱置首置計劃,選擇繼續租屋,因此帶動租務市場需求上升,不少地方租金回報率可達4厘,個別城市更高達7.5厘。

大膽地說,鐵路盤升幅較快是理所當然的定律,隨著Crossrail發展逐漸完善,以上部份地區的樓價已今時唔同往日,若想趁低入市趕上尾班車,可考慮倫敦泰晤士河南岸、新興文化及住宅區Woolwich。

要賺取四厘回報,別妄想能進駐倫敦核心區,但正如黎明金句「核心外圍是核心的內圍」,在距離倫敦市中心半小時車程以內的地區,在未來將會成為核心的一部分。我們早在兩三年前已看準横貫鐵路(Crossrail)沿線屋苑的潛力,與英國著名發展商合作銷售十多個鐵路屋苑,包括倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)、斯特拉特福(Stratford)、白教堂(Whitechapel)、胡列治(Woolwich),以至鐵路西行的終點站雷丁(Reading),眾多項目的銷情都非常理想,當中部分項目經已收樓並出租,租金回報達四至五厘,未來更可賺取物業升值的差價。

近幾個月,不論朋友還是客戶,都對英國樓市充滿疑問。我經常強調,買海外樓是長線投資,並非一年半載的短炒,正如香港的家長們,在現時英國政治經濟不明朗的情況下,也沒有動搖送子女到英國升學的決心,因為大家相信的是制度,以及未來的前景。選擇在英國居住或置業的香港人,大部分都希望為子女提供一個更好的教育環境,因此名校區的物業永遠有價有市。優質校區能帶動樓價,正如九龍塘的樓價和租金抗跌力強,逆市中仍居高不下。在英國,Kent(肯特郡)是名校區的代表之一。

不論是投資房地產也好,投資股票也好,要笑到最後成為終極贏家,必須要有正確的投資心態與觀念。我經常都會提醒我的客人,投資時不要貪心,更不要有希望可以賺到盡的心態。早前英鎊匯價急瀉,兌美金一度跌到1.035,創下37年新低。當時有客人跟我說,等到兌美金1比1時便會入貨。我夠膽說,假如英鎊兌美金跌至1比1,你都不會夠膽入貨!現時英鎊兌美金再次升穿1.13水平,我肯定你更加不會買,因為心態上你會覺得現在才買便「蝕」了。投資海外物業也一樣,現時縱使英鎊兌美金再次升穿1.13水平,仍然比起上年同期跌逾20%。機會不等人,現時機會難得再次出現了,你又有沒有勇氣去把握呢?

投資專家

Amous Lee
CEO & Partner
Amous Lee
Executive Director & Partner