近兩年來，香港人對於是否移居﹖是否買英國樓﹖買樓應買哪一區﹖買house或買flat﹖一直有很多疑問，去年我們面對大量重重複複的問題，辦了一場「買英國樓100問」的講座解答疑難；想不到今年遇上的新客戶問題更多，不少人對英國地區和樓市不清不楚，於是我們上星期舉辦了一次「英國置業及地區分析博覽2022」，參加人數接近七百人次，令我們深深感受到香港人實在需要更多資訊和專業意見去協助他們作出選擇。博覽會第一場講座在早上十一時開始，主題是「Bristol深度介紹」，由居住在當地的香港人和專家分享Bristol的生活資訊，原先有同事擔心假期的早場乏人問津，結果反應熱烈，再一次印證Bristol的吸引力。

這幾個月內，英國經歷撤換首相、女皇駕崩、能源危機、英鎊插水等負面消息，在此形勢下英國樓市表現仍然堅挺。據Rightmove最新數據顯示，經歷8月樓價按月下跌1.3%，9月又重回升勢，按月升0.7%，平均樓價36.7萬鎊。其中一個值得留意的高潛力市鎮，是位於西倫敦第三區的阿克頓（Acton）。

在10月份，英鎊插水，兌港元匯率曾跌至8.15的新低，身邊很多人說要大手掃英磅賺匯率，我忍不住建議他們買外幣倒不如投資英國樓。買英磅你只能賺取匯率帶來的差價，但投資英國樓，除了匯率，你還可以賺來物業升值的價值，放租的物業更有出租回報。你可能會說現在樓價高，怎樣買都貴。倫敦樓價高是鐵一般的事實，不過英國南部的布里斯托（Bristol）便仍然有很多高質素、細價的選擇。

如果大家有留意英國新聞，相信都知道英國政府公布了近50年來最激進的減稅方案，加上加息步伐未能跟上美國，導致英鎊兌美元一度大跌至37年來的新低。在這一年間鎊匯下跌超過20%，若以港元計算，英國樓價正好回落至兩、三年前的水平，再加上削減印花稅，令近日查詢英國物業的人數倍增。不過與此同時亦有些朋友問我：「英國通脹與息口齊升，不是把錢存進銀行更好嗎？」現時本港定期儲蓄利率最多只有3厘幾，在追不上高通脹的情況下，身家變相縮水。然而在英國收租卻可有高達5厘回報，還未計算將來樓價升值及鎊匯反彈等因素，所以在我看來「磚頭」更見安全保值。

在上星期的公眾假期，我們舉行了英國置業及地區分析博覽，一次過介紹英國六大熱門地區。不少客人跟我反映，擔心在全球經濟變差、加息，加上英鎊急挫的情況下，樓市會跟隨下跌。我有時覺得香港的投資者欠缺的就是長線分析和當機立斷，大家知不知當香港人還在擔心升勢放緩的時候，美國買家已經趁英鎊兌美元匯率跌至37年新低，紛紛湧入英國樓市「執平貨」了。除了英鎊貶值變相減價，英國財相關浩霆早前宣布削減土地印花稅（SDLT）。在新政策下，買細價樓變相折上折，購入40萬英鎊左右的樓，就可以享受最大折扣。坦白說，Zone 1、2未必有太多選擇，我會推薦位於倫敦北面的熱門通勤城鎮屈福特（Watford）。

最近有朋友問我，多年來在海外物業市場立足，到底是時勢造英雄？抑或是英雄造時勢呢？在我看來，能夠洞悉環境及市場需求並順勢而為固然重要，但要如何在市場變化及危機中不斷自我求變、創造機會，這才是我的生存之道。記得早在2019年，我洞悉到經已沉寂一時的英國物業市場將要強勢回歸，於是開始把英國物業重新引入至香港銷售，更成功贏得「頭啖湯」。到2020年，英國央行宣布減息、英鎊匯價跌至9算、減免海外印花稅等政策下，一時之間行內湧現大量不知名的英國物業代理「cap水」。然而風光過後，這些英國物業代理大部份都經已被淘汰。數據不騙人，有多少代理能夠像我一樣，夠膽說這三年來售出的英國樓，每一間都在升值，每一間都可成功放租呢？