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如果大家有留意英國新聞,相信都知道英國政府公布了近50年來最激進的減稅方案,加上加息步伐未能跟上美國,導致英鎊兌美元一度大跌至37年來的新低。在這一年間鎊匯下跌超過20%,若以港元計算,英國樓價正好回落至兩、三年前的水平,再加上削減印花稅,令近日查詢英國物業的人數倍增。不過與此同時亦有些朋友問我:「英國通脹與息口齊升,不是把錢存進銀行更好嗎?」現時本港定期儲蓄利率最多只有3厘幾,在追不上高通脹的情況下,身家變相縮水。然而在英國收租卻可有高達5厘回報,還未計算將來樓價升值及鎊匯反彈等因素,所以在我看來「磚頭」更見安全保值。

在上星期的公眾假期,我們舉行了英國置業及地區分析博覽,一次過介紹英國六大熱門地區。不少客人跟我反映,擔心在全球經濟變差、加息,加上英鎊急挫的情況下,樓市會跟隨下跌。我有時覺得香港的投資者欠缺的就是長線分析和當機立斷,大家知不知當香港人還在擔心升勢放緩的時候,美國買家已經趁英鎊兌美元匯率跌至37年新低,紛紛湧入英國樓市「執平貨」了。除了英鎊貶值變相減價,英國財相關浩霆早前宣布削減土地印花稅(SDLT)。在新政策下,買細價樓變相折上折,購入40萬英鎊左右的樓,就可以享受最大折扣。坦白說,Zone 1、2未必有太多選擇,我會推薦位於倫敦北面的熱門通勤城鎮屈福特(Watford)。

最近有朋友問我,多年來在海外物業市場立足,到底是時勢造英雄?抑或是英雄造時勢呢?在我看來,能夠洞悉環境及市場需求並順勢而為固然重要,但要如何在市場變化及危機中不斷自我求變、創造機會,這才是我的生存之道。記得早在2019年,我洞悉到經已沉寂一時的英國物業市場將要強勢回歸,於是開始把英國物業重新引入至香港銷售,更成功贏得「頭啖湯」。到2020年,英國央行宣布減息、英鎊匯價跌至9算、減免海外印花稅等政策下,一時之間行內湧現大量不知名的英國物業代理「cap水」。然而風光過後,這些英國物業代理大部份都經已被淘汰。數據不騙人,有多少代理能夠像我一樣,夠膽說這三年來售出的英國樓,每一間都在升值,每一間都可成功放租呢?

英鎊兌港元匯率創新低,通脹和息口卻齊齊上升,令不少客人陣腳大亂,近日我被問得最多的是:「英國樓還買得過嗎﹖」市場愈動盪,我們愈需要冷靜,兩年來我一直告訢大家,買英國樓要趁「三低一高」入市,即樓價低、利息低、匯率低,但租金回報高;看看現時情況,樓價高了,利息也高了,但匯率大跌,租金急升,變成「三高一低」,部分經驗不足的投資者見形勢有變,無法分析現況,結果自己先被嚇窒。

鐵路盤一向都是市場焦點,鐵路交通網絡更趨完善下,既可縮短交通時間,在繁忙時間更可避免塞車,而且,周邊屋苑都會受惠,推升區內住屋需求及租務需求,刺激樓市,投資客亦會瞄準具升值潛力的屋苑。同樣,英國倫敦在過去十多年也受到鐵路效應影響,鐵路沿線物業的升幅表現明顯突出,尤其將於來年五月前全面通車的橫貫鐵路伊利莎伯綫(Crossrail - Elizabeth Line)最受注目。

自從我們率先將英國屋引入香港市場後,過去一年多,最暢銷的英國樓盤幾乎都集中在倫敦近郊或Home Counties,我們亦成為全港最多英國洋房別墅盤在手的代理。曾經有人問,市場趨勢是否從此改變﹖非也非也,買海外樓不離自用或投資,這兩年出現移民潮,用家當然大增,但投資者其實一直都在,而投資結合自用,更形成一股龐大需求。

投資專家

Amous Lee
CEO & Partner
Amous Lee
Executive Director & Partner